Алсу Гузаирова
Фото: Ирина Бужор / Коммерсантъ
В конце прошлого года московские власти заявили, что программа реновации, по которой до 2032 года планируется переселить жителей всех панельных пятиэтажек 1950-1960 годов, будет продлена. Вслед за хрущевками в программу могут попасть и девяти-двенадцатиэтажные здания 1960-1970-х годов, срок эксплуатации которых также истекает. Кроме того, как заявляют в мэрии, качество строительства домов поздней советской эпохи иногда даже хуже пятиэтажек. Устарели ли брежневки физически и морально, пользуются ли они спросом на рынке жилья и каково жить в них россиянам — в материале «Ленты.ру».
«Лучшими считались дома как в Олимпийской деревне»
Что купить: студию или однушку в новостройке или двушку в советской панельке? Таков один из самых частых вопросов на форумах по недвижимости. Мнения комментаторов обычно диаметрально расходятся. Одни считают, что разумнее вложиться пусть и в малогабаритное, но более современное и ликвидное новое жилье. Другие уверены, что нет ничего надежнее старой доброй панельки, проверенной временем.
Панельные дома — здания, возведенные из железобетонных плит. Плиты отливают на заводе, на стройплощадку привозят уже готовые стеновые блоки, балконные секции, межэтажные перекрытия, и рабочие собирают их как конструктор.
Фото: Екатерина Якель / «Лента.ру»
Технология панельного домостроения появилась в Европе в начале XX века. В Советском Союзе одна из первых панелек была построена в 1939-1940 годах в Москве по соседству с ипподромом. Шестиэтажный жилой дом, украшенный лепниной и ажурными оградами лоджий, должен был стать основой типовой застройки Москвы. Но этим планам не суждено было сбыться: началась Великая Отечественная война.
Эра панельных домов наступила в 1955 году. Именно тогда по инициативе первого секретаря ЦК КПСС Никиты Хрущева было принято постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». В СССР стали массово возводить пятиэтажки — дешевые здания из тонких бетонных блоков, без лишних удобств и декора, которые строители собирали за 15-20 дней. Квартиры в этих домах были малогабаритные: общая площадь составляла от 30 квадратных метров у однокомнатных квартир до 60 квадратных метров в трехкомнатных, кухня — 5-6 квадратных метров, высота потолков 2,5-2,6 метра, большая комната обычно была проходной. Пятиэтажные дома в народе прозвали хрущевками, но люди, переезжавшие в них из коммуналок, подвалов и бараков, были довольны. На семью из трех человек давали двушку, из четырех-пяти — трешку.
Более двух миллиардов квадратных метров жилья было построено в СССР в период руководства Брежнева — с 1964 по 1982 год
В конце 1960-х — начале 1980-х годов на смену пятиэтажкам пришли девяти-, двенадцати-, а затем и шестнадцатиэтажные панельные дома. Их стали называть брежневками, так как они возводились в те годы, когда СССР руководил Леонид Брежнев. По сравнению с хрущевками это было улучшенное жилье. Здания стали не только выше, но и длиннее, в них появились лифты, мусоропроводы, более просторные подъезды и лестничные клетки, а также чердачный этаж, благодаря которому квартиры на последнем этаже получились теплее и им не страшны были протечки с крыши. Во многих домах появились квартиры, окна которых выходили на две стороны здания, — «распашонки».
Олимпийская деревня, построенная к XXII летним Олимпийским играм для проживания спортсменов и участников Олимпиады-80
Фото: Виталий Арутюнов / РИА Новости
Что касается планировки квартир, то они в брежневских панельках очень разнообразны. За 20 лет строительства в Советском Союзе было разработано более 50 серий крупнопанельных жилы домов, причем каждая серия имела множество модификаций. Так, в Москве одними из самых распространенных были девяти- и двенадцатиэтажки серии II-18, в которых были квартиры с изолированными комнатами, достигающими 20 квадратов. В домах серии 1-5159M появились четырехкомнатные квартиры, дома серии II-68 могли похвастаться кухнями по девять с лишним квадратных метров с закутком, в котором жильцы устраивали кладовку, и длинными лоджиями, на которые выходили окна сразу двух комнат. А конце 1970-х в столице стали массово возводить панельки серии П-44 — их легко узнать по фасаду, облицованному мелкой синей или коричневой плиткой. Квартиры в этих домах москвичи любили за просторные комнаты, большие кухни (10-12 квадратных метров) и ругали за маленькие балконы и вентиляционный короб на кухне, который нельзя снести.
В начале 1980-х мы жили в Измайлово, в доме под снос. Стояли в очереди на новую квартиру. Тогда лучшими считались квартиры в домах серии П-3, как в только что построенной Олимпийской деревне. В них, кроме больших кухонь, был холл пять-семь квадратных метров, в который выходили двери комнат. Это было очень необычно! В 1995 году, не дождавшись расселения, мы купили квартиру именно в таком доме
Елена Демидовамосквичка, пенсионерка
Самый большой жилой фонд Москвы
Сегодня среди риелторов нет единого мнения, какие именно дома относить к категории брежневок. «Не вполне понятно, считать ли брежневками кирпичные дома, построенные в 1970-1980-е годы, многие из которых де-факто являются серийными, хотя по документам значатся как построенные по индивидуальным проектам, — поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. — Учитывать или нет 17-25-этажные здания, в частности, популярные серии П-3, П-44, КОПЭ, разработанные в 1970-е годы? Включать ли в брежневки дома, возведенные в 1990-е годы, так как многие советские серии с небольшими доработками продолжали строить и в XXI веке?»
Фото: Владимир Вяткин / РИА Новости
По словам эксперта, в узкой трактовке брежневки — это только девяти-, двенадцати- и четырнадцатиэтажные панельные и блочные дома, построенные с середины 1960-х до середины 1980-х. По данным «ЦИАН.Аналитики», в настоящее время они составляют 12 процентов всей жилой застройки Москвы (от суммарной площади всех жилых домов) и на них приходится 18 процентов объявлений на вторичном рынке за последний год. Если же термин «брежневка» понимать широко, включая в него дома, проекты которых были разработаны до конца 1980-х годов, но построены при этом в 1990-е и 2000-е, то это 35 процентов всей столичной жилой застройки и 40 процентов рынка вторичного жилья.
Сейчас в Москве брежневки — это самый большой жилой фонд, хотя его доля и уменьшается с приращением Москвы и активными темпами строительства нового современного жилья
Андрей Богословскийруководитель офиса «Сокол» ИНКОМ-Недвижимость.
Дома эпохи застоя сопоставимы с современным массовым жильем, уверены специалисты. Срок эксплуатации брежневок — 100 лет, это стандарт для современного жилищного строительства, к тому же многие здания в последние годы прошли капремонт, замечает Алексей Попов. 30 процентов квартир в них составляют однокомнатные, 38 процентов — двухкомнатные, 29 процентов — трехкомнатные, а оставшиеся 3 процента занимает многокомнатное жилье. Средняя площадь квартир также близка к сегодняшней. Стандартная брежневская однушка (35 квадратных метров) сопоставима с просторной студией в новостройке, двушка (46 квадратных метров) похожа на евродвушку, а средняя площадь трехкомнатной квартиры составляет 62 квадрата.
«Чем позднее построен дом, тем более просторные в нем квартиры и лучше эргономика планировок, — рассказывает Алексей Попов. — В ранних сериях распространены проходные комнаты, а средняя площадь кухни — семь квадратных метров — не сильно отличается от стандарта хрущевки. В домах 1980-х годов почти все комнаты изолированные, потолки вырастают с 2,65 до 2,80-2,85 метра, а площадь кухни увеличивается до девяти квадратов. В подавляющем большинстве домов на лестничной площадке находится по 4 квартиры, а не 8-12, как в почти в любом современном ЖК комфорт-класса».
Фото: lana1501 / Фотобанк Лори
«Любую панельку можно продать при правильной цене»
Есть ли сегодня спрос на панельки? Эксперты уверены, что да, причем высокий и устойчивый. По данным «ЦИАН.Аналитики», эти квартиры на треть дешевле средней столичной недвижимости. Кроме того, во многих районах брежневками застроены целые кварталы, и тем покупателям, кто жестко привязан к конкретной локации, особо не из чего и выбирать. Также в столице есть несколько районов с панельной застройкой, в которых сформировалась высокая лояльность местных жителей (Ясенево, Строгино, Коломенское). При переезде жители этих муниципалитетов намного чаще, чем другие жители столицы, выбирают новую квартиру в тех же районах.
«Сейчас лучше всего продаются панельки более поздней постройки, с квартирами, где кухни свыше восьми квадратных метров, — рассказывает Андрей Богословский. — Меньшим спросом пользуются девятиэтажки. Там квартиры небольших площадей, с маленькими кухнями (около 6 квадратов) и низкими потолками. В подъездах маленькие лифты». По словам Алексея Попова, собственникам брежневок сегодня трудно продать квартиры с проходными комнатами. «Все же стандарты приватности за последние 50-60 лет изменились», — уточняет эксперт.
Квартиры в брежневкахна 33 %дешевле,
чем в среднем по рынку
Риелторы уверены: в наши дни любую брежневку можно продать, если на нее установлена правильная цена. По наблюдениям компании ИНКОМ-Недвижимость, дешевле всего стоит жилье в девятиэтажках. Квартиры с кухнями менее восьми квадратов в них продаются по цене аналогичных квартир в пятиэтажных хрущевках, у которых есть перспектива реновации, — к примеру, однушки в таких домах стоят в среднем 7-8 миллионов рублей. Жилье более поздней постройки, кухни в которых превышают восемь квадратных метров, оценивается дороже: однокомнатная квартира в пределах МКАД обойдется в сумму от 9 миллионов рублей. Причем при приближении к западу и центру города цена вырастет до 15 миллионов рублей, а внутри Третьего транспортного кольца может оказаться и выше.
«За последние пять лет квадратный метр в брежневках подорожал на 58 процентов, против роста в среднем по рынку на 41 процент, — добавляет Алексей Попов. — Часть этого опережающего роста можно списать на то, что в эти же годы открыли Солнцевскую и север Люблинско-Дмитровской линии метро, где значительная часть застройки представлена именно такими домами. Кроме того, сказался и эффект низкой базы (от более низких уровней расти проще, чем от высоких) и общий тренд на выравнивание внутригородских ценовых различий. Если в 2019 году квадрат на московской вторичке стоил в 1,5 раза дороже, чем в брежневке, то сейчас разница сократилась до 33 процентов».
Фото: Dmitry29 / Фотобанк Лори
Что касается покупателей панелек советских лет, то, по словам Андрея Богословского, их приобретают в основном люди в возрасте за 40, которые сами росли в таких домах и не готовы значительно переплачивать за лапомойки и велосипедные комнаты. К тому же квартиры могут быть отремонтированы очень современно, исключая разве что панорамное остекление, эркеры и несколько санузлов. Но брежневки берут и в плохом состоянии — чтобы сделать там ремонт и жить или заработать на перепродаже.
В целом у панелек времен СССР, как и у любого другого жилья, есть свои достоинства и недостатки, говорят риелторы. К плюсам брежневок можно отнести доступные цены, разнообразие планировок, а также то, что они расположены внутри МКАД, в обжитых районах с развитой инфраструктурой. К минусам — то, что часть домов, особенно ранней постройки, сегодня морально устарели, в них плохая звукоизоляция, лифты и входные группы старого образца, а еще тесные дворы, в которых недостаточно парковочных мест.
«Учитывая цены на современные новостройки, перспективы существования у брежневского жилфонда очень хорошие, — уверен Андрей Богословский. — Включение в программу реновации только увеличит их стоимость».
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
«У родителей гости, а у меня в комнате — пожар!»
Роман Дугин, 50 лет, геммолог:
— До пяти лет я с родителями жил в коммуналке на Шаболовке. А в 1977 году маме, как медработнику, дали трехкомнатную квартиру в Бибирево. Мы туда переехали впятером: родители, я, моя сестра и наша бабушка — мамина мама.
Наш дом — панельная двенадцатиэтажка серии 1605-АМ. В трешках там длинный коридор, большая комната — проходная, две поменьше — изолированные, кухня маленькая — шесть квадратных метров. В дальней комнате есть балкон. Сначала мы с сестрой жили в одной боковой комнате, бабушка в спальне с балконом, а родители — в проходной. Потом бабушка умерла, сестра заняла ее комнату, а я остался в боковой. Она мне родная: тихая, светлая, окна выходят во двор.
В детстве чего я только не устраивал в квартире! В школе я любил химию, ставил опыты. Как-то раз толок порох в ступке. Объем большой, порох как полыхнет! Линолеум как загорится! У родителей гости, они за стенкой что-то отмечают. А у меня пожар! Дым столбом, линолеум горит! С тех пор на полу в комнате были дырки. А в другой раз мы с приятелем варили дома напалм — на балконе, на открытом огне. Колба лопнула, смесь полилась по полу, вспыхнула. Хорошо, что на балконе сушилось постельное белье — мы закидали огонь мокрыми тряпками.
Все вместе в квартире мы жили долго, я успел закончить институт и пойти работать. Потом сестра вышла замуж и переехала, а вслед за ней перебрались на дачу родители. Я остался в квартире один. Конечно, была мысль ее продать и купить новую, современную. Но денег на это не было.
Я ограничился тем, что сделал ремонт в своей комнате: переклеил обои, поменял окна, передвинул мебель — и все.
Года назад обстоятельства изменились. Родителям из-за возраста стало тяжело жить за городом, и они захотели вернутся в Москву. Я же нашел хорошую работу. К тому же в квартире мне стало неприятно находиться: запах старого жилья, старых вещей, бабушкин интерьер — от этого было морально душно. Я решился на ремонт.
Вся старая мебель ушла на помойку. Книги и сервизы я упаковал по коробкам и отвез на дачу, в хозблок. Родители побухтели, конечно, но смирились. Что поделаешь, концепция жизни сейчас сменилась. Вся эта посуда, полотенца, ковры уже не нужны — уж точно не в таких количествах. Два комплекта постельного белья, набор столовой посуды — сегодня в быту человеку этого достаточно, остальное только пылится.
Ремонт в квартире длился полгода и обошелся мне в три миллиона рублей. Я положил везде ламинат, выровнял стены и потолки (на каждый квадратный метр ушло до 40 килограммов штукатурки), а также сделал небольшую перепланировку — возвел стену в большой комнате, превратив ее в изолированную, а в образовавшемся простенке устроил гардеробную. Стены во всей квартире покрасил в светло-серый цвет — современно и светло
Больше всего работы было с ванной и кухней. Ванную я объединил с туалетом, в итоге санузел стал не то чтобы больше, но практичнее. Я туда поставил душевую кабину и вытащил стиральную машину из кухни. В кухне перенес плиту, установил вытяжку, поставил посудомойку, обеденную зону сделал небольшой, на двух человек. Главное, ванную и кухню я оборудовал системой «аквастоп»: если вдруг протечка, она отключает водоснабжение. А еще поставил проточный водонагреватель. Если горячую воду отключили, им можно воду согреть. Мне нравится, когда в доме все комфортно устроено.
Единственное, что мне хотелось изменить в квартире, но не удалось — в трешках нашей планировки люди сносят стену между кухней и комнатой и делают кухню-гостиную. Это совершенно другой вариант! В маленькой кухне остается только мойка, плита, холодильник и шкафы, а основное — стол, диван, телевизор — в комнате. Но это дорого и требует согласования. И еще я сразу лишаюсь отдельной комнаты.
В целом ремонтом я доволен и считаю, что я с ним успел. Сейчас цены на ремонтные работы уже лютые. Но что касается самой квартиры — никаких достоинств я выделить не могу. Звукоизоляция в доме — полнейший ноль, лифта грузового нет, предбанника в подъезде перед входом в квартиру нет — велосипед или детскую коляску оставить негде. Такую квартиру можно рассматривать как временное жилье, но точно не как постоянное.
Поэтому в будущем я планирую переехать из России куда-нибудь в Азию, подальше от хмурой зимы. С моей профессией можно найти работу где-нибудь на Шри-Ланке, где развита добыча драгоценных камней. А квартиру в Москве можно сдавать. Она к этому уже готова.
Кухня одного из первых в Москве 17-этажных жилых домов из самонесущих панелей.
Архитекторы Т. Заикин и И. Белавин, построен в 1966 году
Фото: Василий Носков / РИА Новости
«Мы любили разбежаться и скользить по паркету»
Наталья Гук, 52 года, домохозяйка:
В 1972 году родители купили квартиру в кооперативном доме. Я была тогда только в проекте, поэтому маме предложили на выбор либо двухкомнатную в Чертаново, либо маленькую трешку в Дегунино. Выбрали Дегунино — ближе к бабушкам и дедушкам.
Квартира была 49 квадратных метров, угловая, с паркетными полами и холодными стенами. Две смежные комнаты — 15 квадратных метров и 7 квадратных метров, изолированная — 9 квадратов с лоджией, кухня 6 квадратных метров. Мебели у нас почти не было, поэтому мама целыми днями натирала паркет мастикой — он блестел, был нежно-соломенного цвета и скользкий, как в бальном зале. Мы с сестрой, когда подросли, любили разбежаться и скользить по коридору.
Окна выходили во двор и на город — с балкона было видно Останкинскую башню и потрясающие салюты в праздники в нескольких местах. Во дворе был детский сад — весной звенели голоса детишек, а зимой мы любили пробраться на территорию садика и прыгать с крыши веранды в сугробы. Подъезд у нас был дружный — все друг друга знали, ходили в гости, занимали деньги до зарплаты и просили соль-спички. Мы, дети, дружили между собой, собирались стайкой у подъезда, играли в прятки, вышибалы, казаки-разбойники, резиночки, классики. Вечером из всех окон раздавались голоса родителей и бабушек: «Наташа, Лена, Ромаша, домой!» У станции Дегунино зимой была ледяная горка, там мы пропадали вечерами — катались на санках и просто стоя по льду.
Ремонт всегда делали сами. Варился клей из черного хлеба, папа заправлял побелку и разбрызгивал ее из пылесоса по потолку. Обои клеили все вместе — ссорились, уставали, но потом радовались результату. Зимой все выносили ковры — чистили снегом, сначала отбивая их хорошенько.
Я любила запах снега, когда папа заносил ковры обратно и расстилал их на натертом паркете.
В детстве наша квартира казалась мне большой. Но когда, став взрослой, я переехала в дом П-44Т, старая трешка внезапно стала очень маленькой, с низкими потолками. Уже в новое время мы сделали в ней ремонт — две маленькие комнаты превратили в смежные, а 15-метровая теперь изолированная
Наталья Гукмосквичка, домохозяйка
Хорошо или плохо жить в панельке? Это как посмотреть. Дома рассчитаны на 100 лет эксплуатации, в нашем доме был сделан капитальный ремонт. Если еще фасады осовременить, то вполне пригодное жилье. Также плюсы панелек — небольшая этажность, просторные дворы, палисадники перед окнами. Минус — маленькая площадь квартир, но сегодня застройщики и в новом жилье все чаще уходят от больших площадей к компактному метражу.
Сейчас в квартире живут мама с моей сестрой и ее сыном — им хватает.
Я же давно живу за городом. В загородном доме просторно, нет соседей сверху и снизу, поэтому от панельки я отвыкла, мне там шумно, тесно. Но все равно я всегда с нежностью вспоминаю нашу квартиру и до сих пор у меня замирает сердце, когда, приезжая к маме, я открываю такую знакомую тяжелую дверь подъезда.
Фото: lana1501 / Фотобанк Лори
«Мы танцевали под Child in Time и даже несколько раз поцеловались»
Петр Алексеев, 68 лет, врач:
Большая часть моего детства прошла в хрущевской пятиэтажке на Преображенке. Мы жили впятером (папа, мама, бабушка, я и немецкая овчарка Туман) в стандартной однокомнатной квартире с совмещенным санузлом, крохотными прихожей и кухней. Комната была перегорожена двумя шкафами, за которыми стояли наши с бабушкой кровати. Уроки я учил на кухне, потому что в комнате родители смотрели вечером телевизор.
Мама работала участковым терапевтом, а папа — врачом скорой помощи. Восемь лет они стояли на очереди — так в то время назывались перспективы улучшения жилищных условий. В 1975 году я окончил школу, а накануне Нового года нам дали новую трехкомнатную квартиру в панельной 12-этажке в Орехово-Борисово.
Выбор хоть и небольшой, но был. Можно было переехать с Преображенки в недалекие Сокольники. Но там рядом с домом находилось старое кладбище, а под окнами погрохатывала трамвайная линия. Родители мои были шестидесятниками и решили, что новый район на самом краю Москвы, да еще в 20 минутах на автобусе от метро «Каширская» — это прекрасно! Вокруг простирались поля, яблоневые сады, сразу за нашим домом протекал ручей, по берегам которого доживала последние дни деревня Зябликово. «Как же тут будет хорошо гулять с собакой!» — решил папа, и вместо Сокольников мы оказались в Орехово.
После жизни за шкафом это было невероятное счастье! Первый раз у меня появилась своя комната! Новый 1976 год я встречал в абсолютно пустой квартире, где кроме меня были только матрас, магнитофон и знакомая девушка, с которой мы танцевали под Child in Time и даже несколько раз поцеловались.
Наш дом заселили медиками, в дом напротив переселили тех, кто жил раньше в коммуналках на Новокузнецкой, а в 16-этажку, где квартиры были много лучше, — офицеров генштаба, не ниже (но и не выше) полковников.
За следующие два года деревню Зябликово снесли, ручей засыпали, яблоневые сады вырубили, а поля застроили так плотно, что с собакой гулять можно было лишь по асфальту вокруг дома (8 подъездов, 12 этажей). Звонили из телефонных будок у подъезда, а метро в Орехово пустили только через десять лет, и все это время каждое утро и каждый вечер приходилось давиться в переполненных автобусах. Но все равно жить в новостройке было здорово. Люди знакомились, ходили друг к другу в гости, по вечерам во дворах собирались большие компании, играли на гитарах, выпивали, бывало, что и дрались…
В то время брежневские панельки в сравнении с хрущевскими пятиэтажками были для нас огромным шагом в лучшую жизнь. На четверых давали трешку — две изолированные комнаты и одна большая общая проходная. Теперь это кажется мало и неудобно. Спустя 50 лет многое уже видится иначе. Кухни что в однушке, что в трешке были маленькими — шесть метров. Тесная ванная комната, куда не влезала стиральная машина. Узенький туалет. Да и построены дома были кое-как: ужасные обои криво поклеены, бетонный потолок в дырах оклеен бумагой, которая вскоре начала отпадать пластами. Заляпанный цементом линолеум отставал от пола, долго вонял, а под ножками мебели из него выступали желтые пятна. Плинтуса прибиты гвоздями, в щели под окнами засунуты тряпки. Двери из ДСП, включая входную, были оклеены пленкой. А все, что красили, красили очень неаккуратно и в самые неприятные цвета.
Входная дверь открывалась непосредственно на лестничную клетку, никакого коридорчика, чтобы поставить детскую коляску, санки или велосипед, предусмотрено не было. В узенькой прихожей их тоже поставить было некуда, приходилось тащить грязными на балкон через всю квартиру.
Понятно, что эти квартиры давали людям бесплатно (если, конечно, не считать десять лет работы отца на скорой и мамы терапевтом в поликлинике), а потому были малобюджетными. Ремонт, как это принято теперь при въезде в новостройку, тогда почти никто не делал. Даже более-менее приличные обои были дефицитом. Да что там обои, в 1975 году дрель с перфоратором была большой редкостью, и панельные стены в новостройках, чтобы повесить полочку, пробивали часами молотком вручную.
Уже в XXI веке люди, продолжавшие жить в этих домах, стали делать евроремонт, оштукатурили стены, утеплили и застеклили балконы, поменяли окна и двери, заменили электропроводку, сантехнику, плитку, перестелили полы. Эти квартиры теперь гораздо лучше приспособлены для жизни, и все же морально и технически они уже устарели. 50 лет назад они были актуальны и необходимы, но свою задачу они уже выполнили. Спасибо им за это. И, наверное, их время уже прошло…
